西尾市で家を売るときの契約不適合責任｜期間と免責の考え方

家を売ったあとに買主から不具合を指摘されたらどうなるのか。西尾市で個人が家を売る前に知りたい、契約不適合責任の範囲、買主が通知できる期間、免責特約の限度、告知書と設備一覧の整理の仕方、相談先をまとめました。

買主が決まり、売買契約書の案を受け取った。ところが契約不適合責任や免責といった言葉が並んでいて、引き渡したあとに何を言われるのかが分からない。署名の前に手が止まることがあります。

この責任は、家に傷みがあれば何でも売主が負う、という仕組みではありません。何が契約の内容なのか、買主がいつまでに何を求められるのか、売主は事前に何を伝えておけばよいのかを順に見ていきます。

責任の基準は、築年数ではなく契約の内容

民法562条は、引き渡した物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないとき、買主が売主に補修などを求められると定めています。以前は瑕疵担保責任と呼ばれていた部分にあたり、東京都の案内でも概ね同じ意味とされています。

同じ案内には、雨漏りはないとして売った建物に雨漏りがあれば、品質が契約の内容に合っていない例にあたると書かれています。一方、年数がたつことによる建物や設備の品質・性能の低下は、既存住宅としての品質が契約の内容になっているため、契約不適合にはあたりません。引渡しのあとに別の原因で雨漏りが出た場合も同様です。

築年数が古いかどうかで、責任の重さが決まるわけではありません。契約書や告知書に何を書いたかが、判断の土台になります。

買主が求められる対応は4つあります

補修や代替物の引渡しなどによる追完
追完されない場合などの代金の減額
損害賠償
契約の解除

どれが使えるかは、不適合の程度や経緯で変わります。たとえば代金の減額は、原則として買主が期間を定めて追完を求め、それでも直らないときに請求できる形です（民法563条）。損害賠償は、売主の責めに帰することができない事由によるものであれば認められません（民法415条）。そのことを示す責任は売主の側にある、と東京都は案内しています。不適合が買主側の事情によるときは、追完も減額も求められません。

通知期間は買主が知ってから1年が基本で、契約で変えられる

種類や品質の不適合については、買主がそれを知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完・減額・損害賠償・解除のどれも求められなくなります（民法566条）。国土交通省の資料は、この通知について、売主が対応を検討できる程度に不適合の種類やおおよその範囲を知らせるものと想定しています。

起点は買主が不適合を知った日で、引渡しの日から数えるわけではありません。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合には、この1年の制限は使えません。通知とは別に、請求する権利そのものにも時効があり、東京都は知った時から5年、引渡しから10年と案内しています。

この期間は契約で決められます。東京都の案内では、期間を定める特約があればそれに従うとされ、売主は契約不適合責任を負わないという特約も置けます。ただし、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合は、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。免責の一文を入れたから安心、とは考えないほうがよいと思います。知っていることを告げていなければ、その一文は働かないからです。

宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主になる場合に、引渡しから2年以上とする特約を除いて、民法566条より買主に不利な特約を禁じています。個人が売る場合はこの条文の対象にならず、契約書の特約が出発点になります。とはいえ、特約がどこまで有効かは契約の内容で変わります。免責や期間の条項があるときは、弁護士などの専門家に読んでもらってください。

売主が前もって準備できることは3つ

知っている不具合と、過去に直した場所を書き出す
設備ごとに、残すか撤去するか、使えるかどうかを整理する
告知書に漏れなく書き、買主と一緒に確認する

東京都の案内によると、売買の実務では、仲介業者が売主に告知書（物件の状況等の報告書）の作成協力をお願いするのが一般的です。売主が知っている欠陥や不具合を漏れなく告げ、双方が確認したうえで、そのまま引き渡すのか直して引き渡すのかまで売買契約の内容にしておくことが、トラブル回避の観点から重要とされています。

書き出す対象は、雨漏りの跡、シロアリ、給排水の不具合、過去の修繕などです。小さな故障でも、知っているものは省かないほうが、あとの食い違いを防げます。自分では直したつもりでも、書いておけば、買主は承知したうえで契約できます。設備は、引渡しの際に有無と使えるかどうかが確認されるので、一覧にして不動産会社に渡しておくと話が早く進みます。

建物状況調査を受けると、引渡し後のトラブル回避や他の物件との差別化につながる、と国土交通省は案内しています。同じ資料には、瑕疵がないことを保証するものではないとも書かれています。受けるかどうかは、費用と目的を不動産会社と相談して決めましょう。

引渡し後に買主から連絡があったときは、まず、どの部分についての連絡なのかを記録し、契約書と告知書を見直します。判断に迷うときは、愛知県県民相談・情報センターが、不動産取引の紛争について弁護士・建築士による無料相談を設けています。愛知県の案内では、毎週水曜日の午後で、予約制、1回40分以内です。

西尾市で家を売る予定の方は、契約書の案を受け取ったら、責任の期間と免責の条項に印を付け、分からない点を署名の前に不動産会社へ質問してください。

参考資料

制度・窓口情報は2026年10月12日時点で確認しています。個別の手続きは担当窓口や専門家にご確認ください。