一般・専任・専属専任、どれを選ぶか｜売却の依頼先を決める前に知っておくこと

売却を不動産会社に依頼するとき、必ず媒介契約を結びます。種類は3つ。契約書を前にして「どれにしますか」と聞かれ、その場で決めることになる方がほとんどです。

違いは法律で決まっているので、まずそこを整理します。

法律で決まっている違い

ここで注目してほしいのがレインズです。指定流通機構という不動産会社専用のデータベースで、ここに登録されると全国の不動産会社がその物件を見られるようになります。買主を抱えている他社が「この条件ならうちのお客様に合う」と連れてくる、その入口です。

「一般媒介なら複数社が競うから得」は、本当か

よく言われる話です。理屈としては分かります。複数社に同時に依頼すれば、それだけ多くの会社が動いてくれるはずだ、と。

ただし表を見てください。一般媒介にはレインズの登録義務も、報告義務もありません。

不動産会社の側から見ると、一般媒介の物件は「動いても他社に決められたら報酬がゼロになる」案件です。かけられる手間とコストには限りがあるので、優先順位は下がります。チラシを刷る、広告費をかける、といった費用のかかる販売活動ほど後回しになりやすい。

結果として「5社に頼んだのに、どこも本気で動いていない」という状態が起こり得ます。依頼した会社の数と、実際に動いている量は別ものです。

一般媒介が向くのは、放っておいても買い手が付く物件です。人気エリアの土地や、条件のよい新しい物件。この場合は各社が競って買主を連れてくるので、売主に有利に働きます。

専任のデメリット

専任・専属専任は、その会社の力量に結果が左右されます。販売活動に熱心でない会社に3か月預けてしまえば、その3か月は失われます。

もうひとつ、業界で「囲い込み」と呼ばれる問題があります。他社から問い合わせが来ても「商談中です」と断り、自社で買主を見つけて売主・買主の双方から手数料を得ようとする行為です。当然ながら売主にとっては不利益で、レインズ側でも対策が進められていますが、専任・専属専任のほうがこの構造は生まれやすい。

ですから専任を選ぶなら、報告義務をきちんと使ってください。専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上、業務の状況を報告する義務があります。「何件問い合わせがあり、何組が内覧に来て、なぜ決まらなかったか」を毎回聞く。これは売主の権利です。報告が形だけの会社は、その時点で分かります。

三河エリアで考えるなら

都市部と地方でいちばん違うのは取引の母数です。同じ条件を探している買主が常に何組もいる地域なら、露出を増やす戦略が効きます。母数が限られる地域では、露出量よりも一件一件の販売活動をどれだけ丁寧にやるかのほうが結果に直結します。

レインズへの登録、自社サイトへの掲載、既存のお客様への紹介、新聞折込チラシ、ポスティング。こうした手間のかかる活動は、責任の所在がはっきりしている契約でないと続きません。時間がかかりそうな物件ほど専任が向く、というのが実務上の感覚です。

逆に、売り急いでいない人気立地の土地であれば、一般媒介で各社に投げてしまうのは合理的です。

800万円以下の物件の仲介手数料

2024年7月1日から、売買代金が800万円以下の物件（低廉な空家等）については、仲介手数料の上限が売主・買主それぞれ30万円＋消費税（税込33万円）までに引き上げられました。通常の計算式（400万円超なら3％＋6万円＋消費税）よりも高くなる場合があります。

値上げのように見えますが、狙いは逆です。安い空き家の仲介は、調査も書類も高額物件と同じだけ手間がかかるのに報酬が小さく、業者が扱いたがらないことで流通が止まっていました。そこを動かすための改正です。

ただしこの特例を適用するには媒介契約を結ぶ時点で売主の合意が必要で、あとから一方的に引き上げることはできません。安い物件の売却では、手数料の説明が契約前にあるかどうかを必ず確認してください。

※本記事は2026年9月時点の制度に基づく一般的な説明です。実際の契約内容は媒介契約書の記載が優先されます。