売却を考えて複数の会社に査定を頼むと、たいてい金額がバラバラになります。1,800万円と言う会社もあれば、2,400万円と言う会社もある。600万円も違えば、どれを信じていいのか分からなくなって当然です。
査定額は「その値段で売れる保証」ではありません。あくまで「このくらいで売れそうだ」という各社の見立てです。だからこそ、金額そのものよりその数字がどこから出てきたのかを見る必要があります。
査定額の出し方
- 取引事例比較法……近隣で実際に成約した似た物件の価格から割り出す。住宅や土地の査定はほぼこれです
- 原価法……いま同じ建物を建て直したらいくらかを計算し、築年数分を差し引く。建物の評価に使います
- 収益還元法……その物件が生む家賃収入から逆算する。アパートなど収益物件に使います
戸建てや土地であれば、根っこは取引事例比較法です。ということは、どの取引事例を選んだかで金額はいくらでも動きます。高い事例を並べれば高くなり、低い事例を並べれば低くなる。会社によって金額が割れるのは、このためです。
なぜ高い金額を出す会社があるのか
不動産会社の立場から、仕組みを正直に書きます。
売却を依頼するとき、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は宅地建物取引業法で3か月以内と決められています。裏を返せば、いったん契約を取れば3か月は他社に取られないということです。
そして売主は、多くの場合いちばん高い金額を出した会社を選びます。ここに「まず高い数字を出して契約を取り、あとから値下げを提案する」という動き方が生まれる余地があります。
高い査定額で売り出すと、当然ながら反響は出ません。1か月、2か月と過ぎたころに「そろそろ価格を見直しましょう」と提案される。結果として、はじめから適正価格で出していた場合より時間もかかり、最終的な成約価格も下がることがあります。売れ残った物件は「なぜ長く残っているのか」と見られるからです。
高い金額を出す会社が全部そうだとは言いません。ただ、見分けるには根拠を聞くしかありません。
査定書で確認したい3つのこと
1. 根拠にした取引事例が示されているか
「近隣の相場から」ではなく、どの物件がいつ、いくらで成約したのかが具体的に書かれているか。ここが示されない査定額は、検証のしようがありません。
2. その事例は「成約価格」か「売出価格」か
売出価格は「その値段で売りに出した」という数字にすぎず、実際にその金額で売れたとは限りません。ポータルサイトに出ている価格はすべて売出価格です。成約価格をもとに査定しているかどうかで、数字の意味がまったく変わります。
3. 「売り出し価格」と「成約想定価格」が分けてあるか
実務では、売り出しは少し上から始めて、交渉で着地させます。この2つを分けて示す会社は、売れるまでの筋道を考えて数字を出しています。1つの金額しか出てこない査定書は、どう売っていくかまでは考えていないのかもしれません。
一括査定サイトで数字が割れる理由
一括査定は、複数社から同時に見積もりを取れる便利な仕組みです。ただし各社はその場で契約を取ることを目的に数字を出します。横並びで比較される前提なので、金額競争になりやすい構造だということは知っておいてください。
使うのは構いません。ただいちばん高い数字を選ぶ、という使い方だけは避けたほうがいいと思います。
西尾・三河で気をつけたいこと
取引事例比較法は、近隣に似た取引が十分にあることが前提です。都市部ならその前提は満たされますが、地方では条件の近い成約事例が数件しかない、ということが普通に起こります。
事例が少ないほど、どの事例を選ぶかで金額が振れます。その地域の取引を実際に見ている会社かどうかで、ここに差が出ます。エリアを絞って動いている地元業者に聞く意味があるとすれば、この一点だと考えています。
当社の査定について
最後に、私たちのやり方も書いておきます。
JA.lifeの査定も、地元の取引事例をもとにしています。金額の出どころが気になるときは、遠慮なく聞いてください。
金額だけを聞きたい、という段階でも構いません。ただその数字がどこから出ているのかまで聞いていただいたほうが、比べるときに役に立ちます。他社の査定書をお持ちであれば、それを見ながらご説明することもできます。
※本記事は査定の一般的な仕組みについての説明です。個別の物件の評価は、現地と権利関係を確認したうえで行います。
