相続した空き家を売ると3,000万円が控除される｜昭和56年5月31日以前の家と、2027年末の期限

相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし要件が細かく、知らずに貸してしまって使えなくなる方が毎年います。適用の条件、2024年の改正点、そして意外と見落とされる「西尾市で確認書をもらう」手続きまで整理しました。

相続した実家を売ると、譲渡所得に税金がかかります。買ったときの価格が分からない古い家だと、売却代金のほとんどが利益とみなされて、思っていたより手取りが減ることがあります。

それを避けるための制度が「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。使えれば税額がまるごと変わることもある、かなり大きな特例です。

ただし要件が細かく、しかも期限があります。そして毎年、知らないまま条件を外してしまう方がいます。

いつまでに売る必要があるか

期限は2つあり、両方を満たす必要があります。

種類	期限
制度そのものの期限	2027年12月31日までの譲渡
相続からの期限	相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

後者が分かりにくいのですが、たとえば2024年5月に相続が発生した場合、3年後は2027年5月。その日が属する年の年末なので2027年12月31日までということになります。

ここで注意したいのは、売買は決めてから引き渡しまでに数か月かかるということです。年末が期限なら、遅くとも夏には動き出していないと間に合いません。

3つ目が要注意です。「空けておくのはもったいないから」と一時的に人に貸すと、その時点で使えなくなります。相続してすぐ賃貸に出してしまい、後から知って青くなる——実際にあった話です。売却の可能性が少しでもあるなら、貸す前に一度確認してください。

令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡について、2つの改正が入っています。片方は不利、片方は有利です。

家屋と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限が2,000万円に縮小されました。2人以下ならこれまでどおり最大3,000万円です。兄弟が多いご家庭では、この差が判断に影響することがあります。

もともとこの特例は「売主が耐震改修するか、売主が解体してから引き渡す」必要がありました。売る側が先に費用を負担しなければならず、これが使いにくさの原因でした。

改正で、引き渡し後に買主が工事や取り壊しを行う場合でも、譲渡の翌年2月15日までに完了すれば対象になりました。売主が先に工事費を出さずに済むので、実務上はかなり使いやすくなっています。

ここが実務で一番抜けるところです。

この特例を使うには確定申告が必要ですが、その添付書類として「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。これは税務署ではなく、物件のある市町村が発行します。

西尾市の場合の申請先は次のとおりです。

提出書類の一覧は譲渡の時期によって様式が異なります。市も事前相談と予約を勧めています。確定申告の直前に慌てて動くと間に合わないことがあるので、売却の目処が立った段階で一度問い合わせておくのが安全です。

要件のなかに「売却代金が1億円以下」があります。つまり、いくらで売れる物件なのかが分からないうちは、この特例が使えるかどうかも判断できないということです。

それに、控除の上限が3,000万円なのか2,000万円なのかで手取りが変わるなら、兄弟で話し合う前に金額を把握しておいたほうがいいのは間違いありません。「いくらになるか分からないまま、誰が引き継ぐかを決める」のは、いちばん揉める進め方です。

※本記事は2026年9月時点の制度に基づく一般的な説明です。税額の個別の判断は税理士または税務署の領分ですので、当社では提携する税理士とご一緒にご説明しています。