相続した家の売却、手取りはいくら？西尾市で売る前の計算例

西尾市で相続した実家を売るとき、査定書の金額をそのまま兄弟で分けたり、次の住まいの予算にしたりするのは早計です。仲介手数料などの支出があり、利益が出れば税金もかかります。

最初に作っておきたいのは、売却価格から費用・税金・借入返済を引いた手取りのメモです。税額を計算するための「利益」と、口座に残る「現金」は分けて考えます。

手取りの計算と、税金の計算は別に行います

手取りの目安＝売却で受け取るお金－売却に伴う支出－譲渡所得にかかる税金－借入の返済額。一方、税金の基になる譲渡所得は、売却代金などから取得費と譲渡費用を引き、適用できる特別控除があれば差し引いて求めます。

借入の元本を返して現金が減っても、その返済額を譲渡所得から差し引けるわけではありません。また、支払った費用がすべて税務上の譲渡費用になるとも限りません。国税庁は、仲介手数料や売主負担の印紙税などを挙げ、維持管理のための修繕費や固定資産税は譲渡費用に含めないとしています。国税庁「譲渡費用となるもの」で区分を確認できます。

親が買ったときの契約書を探す理由

相続した不動産の取得費は、原則として親など被相続人が買ったときの代金等を基に計算します。相続税評価額や、いまの査定額をそのまま使うのではありません。建物は減価償却費相当額を差し引くため、当時の購入総額がすべて残るわけでもありません。

取得費が分からない場合などには、売却金額の5％を取得費にする方法があります。2,000万円で売るなら100万円です。この方法では課税される利益が大きくなることがあるため、古い売買契約書や領収書を探す意味があります。契約書がなくても別の資料が残っていれば、使えるか税理士に相談してください。概算取得費5％の扱いは国税庁が案内しています。

所有期間も、通常は被相続人の取得時期を引き継ぎます。「相続してすぐ売るから短期」とは限りません。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかを確認します。出典：相続した土地・建物の取得費と取得時期。

2,000万円で売る場合の仮の計算

以下は説明用の仮定で、西尾市の相場やJA.lifeの成約事例ではありません。長期譲渡に該当し、取得費は5％、特別控除は使わず、売却に伴う支出100万円は全額が譲渡費用に当たるものとします。固定資産税の精算金などは省略しています。

通常の長期譲渡の税率は、所得税15％・住民税5％に復興特別所得税を加えた20.315％です。取得費100万円は過去の取得に関する税務上の数字なので、手取りの計算でもう一度引くことはしません。さらに借入元本を300万円返す必要があるなら、手取りは約1,234万円になります。税額は概算で、申告時の端数処理等は省略しています。出典：長期譲渡所得の税額の計算。

査定を頼むときは、費用の条件もそろえます

現状のまま引き渡す査定と、売主が解体や測量を済ませる査定では、同じ金額でも手取りが変わります。査定額の隣に「売主が何を負担する前提か」を書いてもらってください。登記関係の支出や片付け費用も、実際の手取りを考える際には拾っておきます。

相続した空き家には、条件を満たすと利用できる控除もあります。ただし相続した家なら一律に使える制度ではありません。相続空き家の3,000万円控除の条件を確認し、契約前に税務署か税理士へ相談しましょう。査定を比べるときの着眼点は査定書の見方でも紹介しています。

相談の際は、固定資産税の課税明細、登記の資料、購入時の書類、借入残高が分かるものを、手元にある範囲で用意してください。見つからない書類は「不明」として残し、費用を見積もるところから始めれば大丈夫です。