賃貸管理会社の登録は必要？200戸の基準と愛知県オーナーの確認点

管理会社を選ぶとき、「国土交通大臣の登録はありますか」と聞くべきか。結論から言うと、登録が義務なのは管理戸数200戸以上の会社だけです。200戸未満の会社に登録がなくても、違法ではありません。

ただ、登録のあるなしで、法律がオーナーを守る範囲は変わります。登録は会社の良し悪しではなく、法律が説明や報告をどこまで求めているかの線引きに使うものです。費用の比べ方は賃貸管理会社の費用比較の記事で扱っています。

登録が義務なのは、管理戸数200戸以上の会社です

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）の第3条は、管理業を営む者に国土交通大臣の登録を求め、省令で定める規模未満なら不要としています。その規模は、施行規則第3条で200戸です。国土交通省の登録の方法のページは、自己所有物件の管理を除いた管理戸数が200戸以上の事業者に登録が義務付けられていると案内しています。

対象は、賃貸人から委託を受けて点検や清掃、必要な修繕といった維持保全を行う業務です。家賃の管理だけを受託する事業は含まれないと、管理業者の業務のページに書かれています。

管理戸数が一時的にでも200戸以上になれば、その時点で登録が必要です。国土交通省のFAQによれば、無登録で営めば罰則の対象になります。一方、200戸未満の会社は制度解説で任意登録とされ、登録すれば登録業者と同じ規制を受けます。

法律上の説明義務は、登録業者のものです

法律上の賃貸住宅管理業者は、登録を受けて賃貸住宅管理業を営む者を指します（法第2条第3項）。契約前の重要事項説明、分別管理、定期報告といった義務は、この登録業者に課されます。同じFAQは、200戸未満で登録していない事業者は、受託管理に係る義務の適用や行政処分の対象にならないと答えています。

契約前に重要事項説明書で説明を受けられるはずという期待は、登録業者のときに限って法律の裏付けがあります。未登録の小規模な会社から書面が出なくても、それだけで法律違反とは言えません。その場合は、同じ内容を書面で出してもらえるか、こちらから確かめます。ただしサブリース業者は例外です（後述）。

定期報告の年1回は、法令上の下限です。毎月の入金報告や修繕の経過を知りたいなら、頻度と内容を契約に書いてもらう必要があります。

愛知県の会社でも、登録の有無は国土交通省の検索システムで調べられます

国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムに、賃貸住宅管理業者を調べるメニューがあります。商号または名称、登録番号、所在地で検索でき、所在地は本店の都道府県で絞れます。愛知県の会社なら愛知県を選び、商号は「株式会社」などを除いて入力します。

検索画面の説明では、結果の「第」で始まる7桁の番号のうち、左端の1桁を除いた6桁が登録番号です。重要事項説明書には登録年月日と登録番号を書くので、手元の書類と照合できます。

見つからなくても、不審な会社と決めつけないでください。200戸未満で登録していないだけかもしれません。賃貸住宅管理業者の情報は月1回の更新で、実際とずれる場合もあります。業界団体の会員番号は登録番号ではありません（管理会社を替えるサイン参照）。

サブリースは、管理戸数に関係なく別の規制がかかります

物件を借り上げて入居者に転貸する契約は、法律上は特定賃貸借契約（マスターリース契約）といい、管理だけを委託する契約とは別物です。国土交通省の適正化のための措置のページは、サブリース業者に、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約前の書面交付と説明を課していると案内しています。FAQでは、営利の意思をもって反復継続的に転貸するなら規模は問われないとされ、管理戸数が200戸未満でも規制を受けます。

不当な勧誘の例として挙がっているのは、将来の家賃減額のリスク、業者からの契約解除の可能性、維持保全や原状回復、大規模修繕の費用をオーナーが負担する場合があることを、あえて伝えずにメリットだけを説明する行為です。新築当初の数か月間の免責期間を説明しない行為も挙げられています。

家賃の安定を強調する説明の隣に、減額や解除の条件が書面で載っているかを確かめます。国土交通省は説明から契約までに1週間程度あけるのが理想としており、その場の署名を急ぐ必要はありません。違反が疑われるときは、誰でも国に情報を寄せられる申出制度があります。

契約前に管理会社へ聞くのは、この5つです

• 管理戸数は何戸で、国土交通大臣の登録はありますか。登録番号を教えてください。
• 登録がない場合、重要事項説明書にあたる内容を、契約前に書面で出してもらえますか。
• 預かる家賃や敷金は、会社自身のお金と別の口座で管理していますか。
• 報告は何を、どの頻度でもらえますか。年1回より細かくできますか。
• 提案は管理の受託ですか、借り上げですか。借り上げなら、家賃の見直し、解約、免責期間、修繕と原状回復の負担を書面で見せてもらえますか。

登録があれば法律上の手順が踏まれているかを、なければ同じ内容を書面で確認できるかを、それぞれ見てください。登録の有無だけで管理会社を選ぶことも、外すこともおすすめしません。

参考資料

• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「賃貸住宅管理業登録の方法」
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「管理業者の業務」
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「制度解説」
• 国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ集（令和7年10月9日時点版）」
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「適正化のための措置」
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「申出制度」
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
• e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」

制度・窓口情報は2026年10月12日時点で確認しています。個別の手続きは担当窓口や専門家にご確認ください。