西尾市で土地を売ろうと調べたら、市街化調整区域だった。近所の宅地と同じ坪単価を当てはめてよいのか、そもそも売れるのかと迷うところです。
調整区域というだけで一律に売却できないわけではありません。ただし、購入後に家を建てる、建替える、用途を変えるといった行為には制限があります。価格を考える前に、買主がどのように利用できる土地なのかを確かめます。
「今、家が建っている」だけでは判断できません
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。開発行為がない場合でも、新築・改築・用途変更などに都市計画法の許可が必要となる場合があります。許可を要しないものも含め、対象となる土地・建物と利用計画に沿って確認します。愛知県の建築等の許可に関する案内に制度の説明があります。
いまの建物が、どのような条件で建築されたのかも手がかりです。登記の地目が「宅地」になっている、隣に新しい家がある、以前から人が住んでいる。それぞれ参考にはなりますが、買主の計画でも建てられると断定する根拠にはできません。
「誰でも住宅を建てられる土地」という前提で売出価格を決めてしまうと、購入希望者が現れてから条件を見直すことになります。
西尾市では、地図で位置を確かめてから建築課へ
土地の位置や都市計画の情報は、西尾市が案内するにしたんマップから調べられます。ただし、地図を見ただけで個別の建築可否が決まるわけではありません。
西尾市内の開発・建築許可の相談先は、市の建築課・開発担当です。市の都市計画法関係の申請書ページには、相談用の様式と開発登録簿の写しの交付申請書が掲載されています。開発担当の電話は0563-65-2148です。
相談には、住居表示だけでなく土地の地番を用意します。市の相談様式も、新築・改築・増築・用途変更の区分、建物用途、農地転用や農振除外の有無などを書く形になっています。「売れる土地ですか」より、「この土地で、こういう利用を考えている」と伝える方が確認事項を絞れます。
古い許可書と、土地の資料を集めます
- 登記事項証明書・公図など、所在地、所有者、敷地の範囲が分かる資料
- 開発許可・建築許可・建築確認に関する書類や、購入時の重要事項説明書
- 現在の建物と道路の状況が分かる写真・図面
- 建替えや用途変更など、購入後に想定する使い方のメモ
すべてそろっていなくても、まず資料の有無を分けてください。古い書類が見当たらないときは、所在地と分かる範囲の建築時期を伝え、市に確認できる記録や必要な資料を尋ねます。見つからない許可書を推測で補って売却条件を説明しないことが大切です。
農地と、建物付きの土地は確認する順番が違います
農地であれば、都市計画法の確認に加えて農地法の手続きも関係します。農地を宅地や駐車場などへ転用できるかは別に確認が必要です。西尾市「農地の転用」も、転用目的等によって許可できない場合や、ほかの法令の許可が必要な場合があると案内しています。
建物がある土地では、残して売る場合と、壊して更地で売る場合の利用条件を先に調べます。解体しても規制がなくなるわけではありません。更地にすれば売りやすくなると見込んで、確認前に工事を発注するのは避けましょう。費用や届出については西尾市で解体前に確かめることにまとめています。
査定を比べるときは、想定する買主と用途、許可について確認済みの事項、売主負担の工事を同じ条件にそろえてください。まだ分からない点があれば、その条件付きの価格なのかも尋ねます。まずは地番と古い書類を確認し、利用できる範囲を把握してから価格の話に進みましょう。
