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フラット35で中古住宅を買う条件｜適合証明書と築年数、物件の基準

2026/11/1 公開石川智士

フラット35で中古住宅を買うときの条件を、住宅金融支援機構の公式ページで整理します。適合証明書と物件検査、床面積や接道などの基準、昭和56年5月31日以前の耐震確認、中古プラス、申込みの流れまでまとめました。

中古の戸建てやマンションを探していて、フラット35が使えるのか気になる。調べ始めると、適合証明書や技術基準、築年数の話が一度に出てきます。結論から言うと、中古住宅でも使えます。ただし、借りる人の条件に加えて、買う家そのものが住宅金融支援機構（機構）の基準に合っていなければなりません。

フラット35は、機構が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。この記事は機構の公式ページをもとに、物件の条件、築年数の扱い、検査と申込みの流れを整理します。金利は月ごとに変わるので、数字は載せません。機構の金利情報のページで確認してください。

フラット35の中古住宅には、適合証明書が原則として必要です

機構は、購入する中古住宅が機構の定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を、原則として取るよう求めています。新築時に取っていた家でも、中古として借りるときは改めて取る必要があります。ここでいう中古住宅は、機構のよくある質問によると、借入申込日の時点で築後2年を超えている住宅か、既に人が住んだことがある住宅です。

適合証明書は、機構と協定を結んだ検査機関か適合証明技術者（建築士）に物件検査を申請し、合格すると交付されます。検査は書類審査と現地調査の二段で、設計図書や登記事項証明書などの書類と、目視などによる現地の確認で基準を見ます。手数料は借りる側の負担で、金額は検査機関や技術者ごとに違います。

検査を省略できる中古住宅もあります。築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅、築20年以内で新築時に長期優良住宅の認定を受けた住宅、中古マンションらくらくフラット35に載るマンションなどです。省略には、所定の確認書などを取扱金融機関に出します。

物件の基準は、広さ、接道、構造、劣化状況が中心です

中古住宅の技術基準のうち、買う前に見当をつけやすい項目です。

項目	機構の基準（中古住宅）
住宅の床面積	一戸建て等は50㎡以上、共同建て（マンション等）は30㎡以上。車庫やバルコニーは含みません
接道	原則として一般の道に2m以上接すること
構造	耐火構造、準耐火構造（省令準耐火を含む）、または耐久性基準（基礎の高さ、床下換気孔など）に適合
劣化状況	土台や床組などに腐朽や蟻害がないこと、外壁や柱などに鉄筋の露出がないこと　など
マンション	管理規約があり、長期修繕計画の計画期間が20年以上

敷地面積の要件はありません。

戸建ては、基礎の高さと床下に注意します。機構のよくある質問では、耐火構造や準耐火構造以外の木質系住宅は、基礎の高さが40cm以上必要とされています。築10年を超える住宅で、床下の点検口から腐朽や蟻害、湿った状態でないことを確認できれば、30cm以上でよいとも書かれています。設計図書がなくても木質系なら現地調査で確認できますが、床下と小屋裏の点検口が必要です。

築年数の制限はありませんが、昭和56年5月31日以前は耐震の確認が要ります

機構のよくある質問は、築年数が古い住宅でも利用可能と答えています。分かれ目は、建築確認日が昭和56年6月1日以後かどうかです。昭和56年5月31日以前なら、機構の耐震評価基準に適合している必要があります。物件を絞る段階で、建築確認日の分かる書類を頼んでおくと慌てません。建築確認日が確認できないときは、登記上の新築年月日が昭和58年4月1日以後か、昭和58年3月31日以前かで同じように分かれます。

国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物は旧耐震基準で建てられ、耐震性が不十分なものが多いとして、耐震診断を勧めています。同省の耐震改修の特設サイトも、まず昭和56年6月以降に建てられた家かどうかを調べるよう案内しています。

耐震評価基準は、在来木造の一戸建てなら、布基礎等であることに加え、建物の形、壁の配置、筋かい等、壁の割合の評点を掛け合わせた値が1以上であることなどです。評価の取り方は検査機関に確認してください。

借入額と返済期間の上限は、購入価額と年齢で決まります

機構のご利用条件（2026年4月1日現在の記載）では、申込時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済なら70歳以上も可）が条件です。借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、購入価額以内。借入期間は15年（申込本人か連帯債務者が満60歳以上なら10年）以上で、「80歳から申込時の年齢を引いた年数」と35年のうち短いほうが上限です。申込時50歳なら上限は30年です。

使い道は、申込本人かその親族が住む家の購入に限られ、第三者に貸す投資用の物件には使えません。融資手数料、物件検査手数料、抵当権の設定費用、火災保険料は借りる側の負担です。

2026年9月1日の借入分からは、簡易なリフォームの工事費用もまとめて借りられるようになりました。間取り変更や床面積の増減、断熱材の交換などは対象外です。

フラット35中古プラスは、劣化の検査を足した中古向けの金利引下げです

中古プラスは、一定の基準を満たした中古住宅を買うときに、借入金利を一定期間引き下げる制度です。引下げの期間と幅は公式ページで確認してください。

対象は、床、天井、階段、バルコニー、雨樋、屋外に面する開口部、給排水・給湯設備について、目視できる範囲で劣化がないと検査で確認できた住宅です。既存住宅の建設住宅性能評価書で同じ内容を満たす住宅も対象です。予算額に達する見込みになると受付が終わります。維持保全型のインスペクション実施住宅とは併用できません。