配偶者居住権とは｜相続した自宅に住み続ける権利と登記、売却の注意

夫が亡くなり、自宅は長男が相続する話になった。母はこの家で暮らし続けたい。生活のために預貯金も残したい。そのときに候補になるのが配偶者居住権で、家の所有権は子が持ち、配偶者は住む権利だけを取得する分け方です。

ただし、登記をしなければ家の買主に主張できず、配偶者から権利を売ることもできません。子が将来その家を売りたくなったときにも響きます。短期居住権との違い、登記、売却への影響、デメリット、相続税での評価を、法務省、裁判所、国税庁の案内で確認しました。

配偶者居住権とは、亡くなった方の自宅に賃料なしで住み続ける権利です

法務省は、被相続人の所有する建物に住んでいた配偶者が、一定の要件を満たすときに、賃料の負担なくその建物に住み続けられる権利と説明しています（法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」）。令和2年4月1日施行の民法改正で新設され、同日より前に始まった相続には使えません（法務省民事局長通達）。

民法1028条によると、相続開始の時にその建物に居住していた配偶者が対象です。亡くなった方が配偶者以外の人と建物を共有していた場合は成立しません。

法務省のパンフレットの設例では、相続人が妻と子、遺産が自宅2,000万円と預貯金3,000万円です。妻が自宅の所有権を取ると、取り分2,500万円のうち預貯金は500万円。居住権を1,000万円として取得すれば、預貯金を1,500万円受け取れます（法務省「相続に関するルールが大きく変わります」）。数字は設例で、実際の評価は事案ごとです。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違いは、期間と登記の可否です

短期居住権は登記できないので、建物が第三者に譲渡されるとその人には主張できません。法務省は、建物を譲渡した人への損害賠償請求が考えられると説明しています。半年ほどで転居先を探せるなら短期居住権で足り、長く住みたい場合に居住権を検討する、という整理になります。居住権を取得すると、短期居住権は消滅します（民法1039条）。

配偶者居住権は、遺産分割か遺贈、または家庭裁判所の審判で取得します

法務省は、遺言で遺贈する方法と、相続人どうしの遺産分割協議で取得する方法を挙げています。死因贈与契約でも成立すると通達にあります。話合いがつかなければ、家庭裁判所の審判で取得できる場合があります。

民法1029条は、審判で定められる場合を2つに限っています。共同相続人に取得の合意があるとき。または、配偶者が希望し、所有者の不利益を考えても生活の維持に特に必要と認められるときです。遺産分割は調停が不成立になると審判に移ります（裁判所「遺産分割調停」）。子が反対している場合は、弁護士に早めに相談してください。

配偶者居住権は、登記をしないと家の買主に主張できません

法務省は、登記を、取得した権利を居住建物の譲受人などの第三者に主張できるようにするものと説明し、登記の先後で優劣が決まるため取得後できるだけ早い手続を勧めています。民法1031条は、建物の所有者に、配偶者へ登記を備えさせる義務を課しています。

申請は所有者と配偶者の共同が原則です。被相続人名義のままなら、先に相続などによる所有権の移転登記が必要になります。相続登記の期限は相続登記の記事にあります。申請書の様式は原因別に法務局のページに載っています（法務局「不動産登記の申請書様式について」）。

所有者が自宅を売りたいときは、登記された居住権が買主にも及びます

子など建物の所有者が売る場合、登記された居住権は買主にも主張できます。登記がなければ、買主との間では先に登記したほうが優先されます。売却を考えたら、最初に建物の登記簿で居住権の登記を確認してください。

買主は配偶者が住み続ける建物を取得するので、価格や引渡し時期に影響する場合があります。程度は物件と配偶者の状況で変わり、一概には言えません。居住権を消して売る道もあり、法務省は、配偶者が放棄する条件で所有者から金銭を受け取ることは可能と案内しています。ただし放棄には配偶者の同意と転居先の確保が要ります。同意のないまま売却話だけを進めるのは避けましょう。

デメリットは譲渡できないことと費用の負担で、相続税では評価の対象になります

公式の説明から読み取れる制約は、次のとおりです。

• 第三者に譲渡できない。所有者の承諾なく賃貸もできない（法務省、民法1032条）
• 増改築には所有者の承諾が要る
• 修繕と通常の必要費は配偶者の負担（民法1033条・1034条）
• 配偶者が亡くなれば消滅する。存続期間を定めた場合、延長や更新はできない（通達）

固定資産税の納税義務者は建物の所有者ですが、通常の必要費を配偶者が負うため、所有者は納付した分を配偶者へ請求できます（法務省）。施設に入るとき居住権は売れません。所有者の承諾があれば貸して賃料を得られます。

相続税では、配偶者居住権、居住建物、敷地利用権、敷地のそれぞれに評価方法があります。対象は相続税と贈与税で、具体例は耐用年数、経過年数、存続年数、複利現価率を使っています（国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」）。申告では評価明細書を添付します（国税庁「B2-7 配偶者居住権等の評価明細書」）。金額は一律に出せないので、税務署か税理士に確認してください。

家を売る可能性があるなら、設定する前に、売るときに誰の同意が要るのかまで話し合っておくことを勧めます。

参考資料

• 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」
• 法務省「相続に関するルールが大きく変わります」
• 法務省民事局長通達（配偶者居住権関係の不動産登記事務の取扱い）
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」
• 裁判所「遺産分割調停」
• e-Gov法令検索「民法」
• 国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」
• 国税庁「B2-7 配偶者居住権等の評価明細書」

制度・窓口情報は2026年10月13日時点で確認しています。個別の手続きは担当窓口や専門家にご確認ください。