売買契約も引渡しも終わり、代金を受け取ったあとで、「売った翌年に確定申告が要るのだろうか」と気になることはありませんか。売却の段取りに追われているうちは、税金の手続きまで頭が回らないものです。
この記事では税額の計算には入らず、自分の場合に申告が要るかどうかを見分ける順番と、書類をいつから集めるかに絞って整理します。
申告が要るかは、三つの問いで見分ける
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与など他の所得と区分して計算します。ただし確定申告の手続きそのものは、他の所得と一緒に行います。国税庁の案内に沿うと、次の順番で確かめられます。
- 売ったのは土地や建物か
- 売った金額から取得費と譲渡費用を引いて、利益が出たか
- マイホームの特例など、申告を前提にした特例を使うか
国税庁は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた結果、利益がある方は原則として確定申告が必要としています。取得費には購入代金や仲介手数料など、譲渡費用には仲介手数料や測量費などが含まれます。
見落としやすいのは三つ目です。自分が住んでいた家を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。控除したあとの課税額がゼロになりそうでも、この特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要だと国税庁は案内しています。利益が出ないからと、何もしなくていいと先に決めないでください。
対象になる家は、現に住んでいる家のほか、以前住んでいた家を、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合などです。前年と前々年に同じ特例などを使っていないことや、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないことも条件に入っています。当てはまるかどうかは、国税庁のタックスアンサー No.3302 で確認してください。
反対に、売った金額が取得費と譲渡費用を下回る場合もあります。土地や建物の譲渡損失は、ほかの所得との損益通算ができません。ただしマイホームの売却には、一定の要件で損失を控除できる特例があり、これも書類を添えた確定申告で受けます。
申告の時期は、売った年の翌年2月16日から3月15日が原則
2026年中に売ったなら、申告するのは2027年です。国税庁は確定申告の期間を、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までと案内しています。税額が出る場合、納付の期限も同じく翌年3月15日が原則です。
日付は年によって動きます。令和7年分の申告は、2月16日（月）から3月16日（月）までと案内されました。令和8年分の日程は、時期が近づいたら国税庁の確定申告特集で確かめてください。
年末に近い時期の売却で、契約日と引渡し日が年をまたぐ場合は、どちらの年の分として申告するのかを、あらかじめ税務署に聞いておくと安心です。
提出先は、国税庁の手引きで「住所地等の所轄税務署」とされています。西尾市にお住まいなら西尾税務署で、管轄区域は西尾市です。売った家が西尾市にあっても、売主がすでに市外へ引っ越している場合は、いま住んでいる地域を所轄する税務署が提出先になります。提出方法は、e-Taxのほか、郵便や信書便での送付があります。
書類は「売ったとき」「買ったとき」「登記と住所」「申告用」の4つに分けて集める
- 売ったときの書類：売買契約書の写しと、仲介手数料や測量費の領収書、売主が負担した印紙代など。修繕費や固定資産税は譲渡費用に入りません
- 買ったとき（建てたとき）の書類：購入時の売買契約書、建築の契約書、購入手数料や登記費用の領収書など。取得費の計算に使います
- 登記と住所の書類：売った不動産の登記事項証明書と、必要な場合は戸籍の附票の写しなど
- 申告用の書類：譲渡所得の内訳書（土地・建物用）と、特例ごとに決められた添付書類
3番目の項目の登記事項証明書は、特例によって添付を求められます。不動産番号等の明細書を出せば、その添付を省略できる場合もあります。戸籍の附票は、売買契約日の前日に住民票へ記載されていた住所と、売った家の所在地が違うときに必要になります。実家を売る方や、転居後に売る方は、この点が関わりやすいところです。
内訳書などの付表や明細書は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで画面の案内に沿って入力すると、自動的に作成されます。
買ったときの書類が見つからない場合もあります。取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5パーセントに満たないときは、売った金額の5パーセントを取得費にできると国税庁は案内しています。実際の金額と5パーセントのどちらを使うかは、見つかった書類を見て、税務署か税理士に確認してください。
集め始める時期は、売ったあとではなく売る前です。買ったときの書類は探すのに日数がかかることがあります。査定を依頼する頃に、買ったときの書類、登記、住民票の住所を確かめておき、売買契約を結んだら、契約書の写しと領収書を一つのファイルにまとめていきます。
特例が使えるか、税額がどうなるかは、個別の事情で変わります。判断は税務署の相談窓口か税理士に確認してください。西尾市で家や土地を売る予定がある方は、まず買ったときの契約書や領収書をしまってある場所を探すところから始めてみてください。
参考資料
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁 確定申告特集「不動産等を売却した方へ」
- 国税庁「No.2020 確定申告」
- 国税庁「令和7年分譲渡所得の申告のしかた（土地や建物をお売りになった場合）」
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「西尾税務署」
制度・窓口情報は2026年10月12日時点で確認しています。個別の手続きは担当窓口や専門家にご確認ください。
